地方版“国五条”细则“温柔”落地 房价上涨OR下跌？
编者按：
在焦灼、期待、疑虑中，地方版“国五条”实施细则近日集中发布。但是，与之前的严厉预期不同的是，大部分地方*府这次选择“温柔出刀”，细则内容被批“少有实质性内容”、“可行性令人担忧”。经历过一轮轮楼市调控*策的发布、落实，面对在起起伏伏中仍一路上涨的房价，人们不止千万次地问，这次房价究竟会上涨还是下跌?目前似乎又陷入迷局。
千呼万唤始出来，近日，“国五条”的另一只“靴子”终于落地。在“国五条”颁布整整一个月后，近20个省市才出台了地方版细则。除了广东是在截止日期前一周交的“作业”，其他省市几乎都扎堆熬到最后两天才交。
然而，姗姗来迟的地方版“国五条”细则却低于人们的预期，相关专家表示大多数地方细则基本上都是对“国五条”宏观要求的重申，同时在如何操作20%个人所得税、如何提高二套房贷首付和利率等问题上留下了较大的伸缩空间。
地方版细则“温柔”落地
此前，中央要求各地方出台“国五条”实施细则，结果各地却以各种方式完成“作业”。一些城市的细则要比国务院的五条*策措施更加浓缩：武汉用一句话回应了中央的*策：“房价增幅低于人均收入增幅”;杭州版的细则全文仅有61个字，被友戏称堪比一条微博。
纵观各地细则，北京的细则从限购、限贷和税收三方面收紧*策，并提出了对京籍单身人士限购第二套住房的要求，堪称史上最严。细则中明确要求，北京市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购一套住房;对已拥有一套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。细则在进一步提高二套房首付款比例的同时，加大税收调控的力度，提出在税收方面，能核实房屋原值的，依法严格按个人转让住房所得的20%计征。
上海相关细则的亮点则在于对第三套房停贷。细则重申以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，明确对二手房交易严格征收20%个人所得税;严格执行第二套住房信贷*策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查;并严禁发放第三套及以上的购房贷款。
相对于北京和上海，地方版的“国五条”细则多数都较为笼统，武汉、济南、石家庄、贵阳、厦门、大连等绝大多数二线城市只划定出房价控制目标，即新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅，未见具体的调控细则，对于二套房首付和贷款利率是否上调、如何征收20%个税等关键问题则避而未谈。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，“国五条”细则地方*策落实的程度参差不齐，北京、上海的细则比较严格。“国五条”最核心的4个方面，即20%个人所得税、二套房贷、限购升级、房价控制目标，北京和上海都提到了。其次，广州、深圳、重庆这3个城市也谈到了上述几个方面，但是细则的严厉程度低于北京与上海。其余城市的细则都比较宽松，地方*府态度不端正，很多方面都没有提出来。
“各地细则出来之后情况有差异，但总体上看是低于中央‘国五条’要求的，中央制定的‘国五条’像是一根大棒，但是地方细则出来后，感觉是一根大棒轻轻地落下。”杨旭说。
房价涨幅低于居民收入增幅是障眼法?
中国社科院财经战略研究院城市与房地产研究室博士邹琳华表示，地方*府既不愿严格实施新*，又不愿意公开“抗命”，所以通过言辞含糊的方式打太极拳。他指出，地方*府缺乏积极性的主要原因可能有三个：一是认为调控*策不符当地市场实际，可能会使市场更加不健康;二是考虑到新老*府交替，对未来*策的真实走向还摸不透，采取适度观望的态度;三是地方*府与房地产市场具有一定的共同利益，本来就对调控房价不积极。
发现，出台细则的地方城市，大部分都把房价控制目标定为：新建商品住房价格涨幅低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅。国家统计局数据显示，2012年全国城镇居民人均总收入为26959元。其中，城镇居民人均可支配收入为24565元，比上年名义增长12.6%。
然而房价增幅低于收入增幅的目标，却受到人们的质疑，有友算了这样一笔账，假设买一套普通房要200万元，而居民人均可支配收入为5万元。以此例计算，如果房价按照年增长10%计算，即增加20万元;人均收入按照年增长11%计算，才不过增长5500元，房价年增长是居民年人均收入的36.4倍。于是乎有友吐槽：“貌似公平的*策其实很坑爹。”
上海师范大学商学院投资与保险系副教授、证券与房地产市场研究者*建中认为，地方*府提出的控制房价增幅低于收入增幅的规定，并没有真正有意控制房价。他分析说，在房价不断上涨的过程中，某些*府官员可以通过土地财*轻易获得*绩，所以在贯彻中央对楼市调控的*策过程中，如果没有好的制度和激励约束机制，某些地方*府就很难动真格。
根据某官方数据粗略估计，*府和银行2012年从房地产获得的收入为47917亿元，占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%。虽然这种简单相加的计算方法在业内人士中引起不同观点，但*府从房地产行业中拿走的土地出让金和税费比例偏高已经成为不争的事实。
对此*建中认为，75%比例可能偏高，但一半应该是有的。靠吹大楼市泡沫发展经济，是变相地对国民课税敛财，透支了未来。让地方*府编制调控细则，其实就是让规则的受益者来编制规则。
*建中建议，将房价涨幅跟*府的*绩挂钩可以有效抑制地方房价过快上涨。他解释说，在完善房价统计方法的情况下，对近几年房价涨幅过大的城市设定一个年度房价涨幅目标，如果实际涨幅超过这个目标，则对市长等相关官员采取问责等措施，使房价问责制有可操作的依据。
与此同时，在*府*绩考核方面，可效仿上市公司披露年报业绩时单独披露并剔除非经常性损益的做法，要求在各级*府的年度*府工作报告中，披露房地产业对GDP(国内生产总值)的贡献率、土地财*收入及涉及房地产业的税收等情况，并将其在相关*绩中予以剔除，由此切断*府官员*绩与房地产的利益链，促使各级地方*府在楼市调控上动真格。